Revisor i bostadsrättsförening: Vem kan vara revisor?

Enligt lagen ska alla bostadsrättsföreningar ha åtminstone en revisor. Vem som ska vara revisor är något som man beslutar om på föreningsstämman. Det gäller andra regler för vem som får vara revisor i en BRF än vad det gäller om man till exempel pratar om ett aktiebolag. Vi kommer gå igenom vem som får vara revisor för en bostadsrättsförening, och även berätta mer om vilka uppgifter en sådan person kommer ha under året. 

Revisorn ska verka granskande

Den som är revisor i en bostadsrättsförening har som uppgift att kontrollera föreningens ekonomi. Därför är revisorn en viktig nyckelperson om inte minst för de som är medlemmar i bostadsrättsföreningen. Revisorn ska kontrollera de transaktioner som görs och är på det sättet väsentlig för att medlemmar som inte sitter i styrelsen ska kunna vara trygga med att föreningens pengar förvaltas på ett ändamålsenligt och korrekt sätt. 

Revisorn är inte bara tacksam för medlemmarna utan även för de som sitter i styrelsen. För styrelseledamöterna i en BRF kan revisorn verka som en rådgivande part. Väl värt att veta är att revisorn inte har rösträtt. Uppdraget är så att säga fristående från den beslutande verksamheten. Styrelsen får ta råd från revisorn men är inte tvungna att följa de rekommendationer som hen ger. 

Förvaltnings- och sifferkontroll

När man pratar om en revisor är det första de flesta tänker på ekonomi. Det är mycket riktigt att en revisor ska granska ekonomin, men en revisor har också andra uppgifter än bara det. Man brukar säga att en revisor i en bostadsrättsförening har flera viktiga saker att göra. Naturligtvis ska denne kontrollera ekonomin och budget, men det finns också någonting viktigt i att kontrollera styrelsens arbete vad gäller förvaltning.

Med förvaltning menas hur styrelsen hanterar föreningen utifrån dess stadgar. Här är ju ekonomi en central fråga, men även att granska teknisk förvaltning och att styrelsen tar hand om byggnader och mark på rätt sätt ingår i uppdraget. 

Vem får vara revisor i en bostadsrättsförening?

Det finns inga lagstadgade krav på vem som får vara revisor i en bostadsrättsförening. Det betyder att den man väljer till revisor inte måste vara auktoriserad. Men, det kan hända att föreningens stadgar gör gällande att revisorn ska vara auktoriserad. Då är det stadgarna som gäller och då ska det vara en person som har rätt behörighet som får i uppdrag att vara revisor. 

Även fast det inte finns några krav på att revisorn ska vara auktoriserad så finns det vissa krav som Bolagsverket ställer upp gällande revisorer i en BRF. För att någon ska kunna väljas till revisor behöver denne:

• Ha erfarenhet och insikt i redovisning 
• Förstå ekonomiska förhållanden och omfattningen av verksamheten som den aktuella bostadsrättsföreningen har
• Vara myndig
• Inte ha näringsförbud eller vara försatt i konkurs
• Inte ha en förvaltare (11 kap §7 i föräldrabalken)

Den som utses till revisor i en förening kan inte kräva att få sitta med under styrelsemöten. Men, många bostadsrättsföreningar brukar bjuda in revisorn under de styrelsemöten som handlar om årsredovisningen och den stundande revisionsberättelsen. Att göra det är klokt för då får både styrelsen och revisorn en möjlighet att ställa frågor och diskutera det gångna året med varandra. 

Om det inte finns en person som föreningen tycker är lämplig att utse till revisor, eller om föreningen hellre vill ha någon helt utomstående som revisor går det utmärkt att anlita en extern revisor eller revisionsbyrå för att få hjälp.

Större bostadsrättsföreningar behöver en auktoriserad revisor

I de allra flesta fallen måste en bostadsrättsförening inte anmäla vem som är revisor till Bolagsverket. Det är endast när vissa villkor är uppfyllda som föreningen behöver anmäla det till Bolagsverket. Det är när en förening räknas som större. Om en bostadsrättsförening anses vara en av större art finns det också krav på att revisorn som väljs ska vara auktoriserad. 

Bolagsverket anser att en bostadsrättsförening är större om två eller tre av följande kriterier är uppfyllda:

• Medeltalet anställda i föreningen har varit mer än 50 stycken under de två senaste räkenskapsåren
• Den redovisade balansomslutningen i bostadsrättsföreningen har varit mer än 40 miljoner kronor under båda de två senaste åren
• Den redovisade nettoomsättningen i bostadsrättsföreningen har varit mer än 80 miljoner kronor under båda de senaste räkenskapsåren

Förbud mot jäv

Den som är revisor i en bostadsrättsförening får inte vara jävig. Därför får inte en styrelsemedlem eller suppleant i styrelsen vara revisor. En person som är gift, nära släkt eller sambo med någon av styrelseledamöterna får inte heller vara revisor. Det är däremot godkänt att utse någon som själv är medlem i föreningen till revisor. 

Bolagsverket kan utse en revisor

Om en bostadsrättsförening är så pass stor att den behöver ha en auktoriserad revisor, eller om föreningens stadgar gör gällande att föreningen ska ha en auktoriserad revisor, kan Bolagsverket utse en revisor om man lämnar in en ansökan. 

Styrelsen i en bostadsrättsförening är skyldig att ansöka om det ifall föreningsstämman inte utse en ny revisor.

Bostadsrättsföreningens stadgar om revisor

Vem som kan vara revisor i en bostadsrättsförening är alltså någonting som dels kontrolleras av föreningens stadgar. Föreningen kan välja att skriva in i stadgarna att revisorn ska väljas av styrelsen, men det vanligaste är att revisorn eller revisorerna väljs på föreningsstämman.

I föreningens stadgar ska det framgå hur länge den valda revisorns uppdrag ska pågå. I de allra flesta fallen brukar man välja en revisor för en bostadsrättsförening som har en uppdragstid på ett år. Även fast en revisor är vald på en viss mandatperiod så kan föreningsstämman när som helst välja att avsätta denne och istället välja en ny revisor. 

Något att tänka på är att en styrelseledamot som avgår från sitt uppdrag som styrelsemedlem inte kan väljas till revisor direkt eftersom det skulle betyda att den före detta styrelsemedlemmen skulle granska den förvaltning som hen själv har varit med och gjort. 

Uppgifter för en revisor i en bostadsrättsförening

Det allra viktigaste en revisor ska göra i en bostadsrättsföreningen är som vi tidigare nämnt att verka granskande av styrelsens förvaltning. När styrelsen är klara med årsredovisningen ska revisorn granska denna och kontrollera så att den följer de stadgar och beslut som har tagits i föreningen. Därefter kommer revisorn skriva en revisionsberättelse. 

I revisionsberättelsen kommer revisorn också ta ställning till om hen anser att styrelsen kan beviljas ansvarsfrihet eller inte. Ansvarsfrihet rekommenderar revisorn om styrelsen har fullbordat sitt uppdrag på ett sätt som stämmer överens med beslut och stadgar. Revisionsberättelsen ska lämnas in till styrelsen i bostadsrättsföreningen senast 3 veckor innan det är föreningsstämma. 

Ren och oren revisionsberättelse

Revisionsberättelser kallar man antingen för orena eller rena. En ren revisionsberättelse är en där revisorn inte kommer med några anmärkningar. En oren revisionsberättelse är en sådan där revisorn framför kritik, antingen av mindre eller mer omfattande art.

Om det finns mindre saker att anmärka på vid revisionen kan revisorn lämna in en skrivelse till styrelsen. En sådan kallas också för en revisionspromemoria. Även fast en sådan lämnas in kan själva revisionsberättelsen vara ren och i ett sådant fall har medlemmarna i bostadsrättsföreningen inte någon rätt att få läsa promemorian.

Tystnadsplikt för revisorer i en bostadsrättsförening

Alla som är revisorer i en bostadsrättsförening är belagda med tystnadsplikt. Den betyder att revisorerna inte får yppa sådan information som hen fått genom uppdraget om det skulle kunna skada bostadsrättsföreningen. Tystnadsplikten gäller både under tiden när personen är revisor och efteråt. Det här är en viktig sak att känna till eftersom en revisor som bryter mot tystnadsplikten kan bli skyldig att betala skadestånd. 

Revisorns skyldigheter under föreningsstämman

När det är dags för föreningsstämman spelar revisorn en viktig roll. Revisorns uppgift är att delge alla medlemmar dennes synpunkter efter granskningen. Det betyder också att revisorn är skyldig att uppge den information som föreningsstämman begär, förutsatt att det inte är något som skulle kunna skada enskilda medlemmars intressen eller vara skadligt för bostadsrättsföreningen. 

Revisorns skyldigheter gentemot andra parter

Om det finns flera revisorer, en särskild granskare, eller om föreningen byter revisorer så måste den som är revisor i bostadsrättsföreningen överlämna alla upplysningar till dessa. Detsamma gäller om bostadsrättsföreningen har blivit försatt i konkurs. Då ska konkursförvaltaren få ta del av all information som revisorn har. I ett sådant fall spelar det inte en roll om informationen som uppges skulle kunna skada föreningen eftersom både granskarna och revisorerna har tystnadsplikt. 

Andra uppgifter för en revisor i bostadsrättsföreningen

Förutom att en revisor i en bostadsrättsförening ska granska förvaltningen och räkenskaperna finns det andra uppgifter som kan tillkomma. Om antalet medlemmar eller bostadsrättshavare blir färre än tre ska revisorn skicka in en ansökan om likvidation. Den lämnas in till tingsrätten.